【地產相關】豬年房市》工商需求優於住宅 中南部基期低有轉機

2019/02/12

2014年房市從高檔轉折以來,即將步入第5個年頭,市場尚未見投資買氣回籠,不動產業者認為2019年仍將維持自住當道的格局不變,住宅市場「價盤量微增」。

觀察辦公室、廠辦、廠房、工業用土地與土地市場的交易相當活絡,業者統計2018商用不動產交易量年增50%,租賃面積去化6萬坪,雙雙創下近年新高,土地市場交易總金額逾1,800億元,內科的空置率也創下史上新低,許多資料都顯示商用不動產與工業用的土地租與售齊熱,2019年仍會是市場上的當紅炸子雞。

商用不動產交易蓬勃成長

廠辦、廠房與工業用地等不動產交易,2018年的表現可以用「驚豔」來形容,高力國際統計2018年台灣商用不動產投資與土地市場交易狀況,商用不動產投資市場受到自用需求以及新的REITs(不動產投資信託)掛牌帶動,全年交易總額達809億元,相較2017年全年546億元,整整多出263億元,增幅約48.17%。

除了交易市場火熱以外,受到經濟成長與新創產業發展蓬勃,北市商辦租賃市場也表現不俗,2018年累積去化租賃面積逾6 萬坪,創下調查以來新紀錄,整體租賃市場每月每坪租金約1,868元,也創下10年新高,至於內科空置率則縮小至4.21%,為調查以來新低。

高力國際董事總經理劉學龍指出,2019年商用不動產展望,廠辦、廠房與工業用地等資產將持續受惠於自用與投資需求,租賃市場表現良好帶動下,開價合理的台北市辦公室與廠辦資產仍然受到買家青睞,不過貿易衝突、英國脫歐議題產生的混亂與美國內部相關課題等,對於市場仍是不安定因素,值得審慎觀察。

信義全球資產經理王維宏則指出,商用不動產有五大趨勢:一、售價租金續漲,頂級辦公室成為主力;二、工業地產持續夯,廠商南下尋地;三、股票市場波動, REITs成避風港;四、國際金融市場波動大,金融保險業買氣回籠;五、觀光結構轉型質變,品牌旅館百家爭鳴。

首先,信義全球商辦報告顯示,連三季租金、售價雙雙上漲,頂級商辦101 大樓及南山廣場租金行情在2018 年屢創新高,進而帶動A辦租金行情上漲,而未來無新辦公大樓釋出,商辦租金勢必會再漲一波。

而近年中國製造業經營成本提升,台商逐漸轉出中國大陸,加上美中貿易戰影響,台商迫切回台尋地,2017年開始至今,連續兩年工業地交易量維持高檔,各地出現缺地之慌,觀察新北市發展成熟,在工業地價格方面居高不下,許多企業因此南下尋找工業用地,其中以桃園及台中占大宗,看好台商回流潮,2019年工業地產仍是交易焦點。

另外,近年旅客結構改變,日韓旅客大增,陸客則由團客轉為自由行,飯店市場呈現兩極化表現,過去幾年隨著陸客減少,有部分飯店掛牌求售或吹熄燈號,但各大國際飯店集團品牌,例如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等,在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣,隨著未來房間供給量增加,經營難度也會增加,由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐,台灣旅館市場也進入百家爭鳴時期。


住宅市場自住當道 2018交易量持續回溫

至於一般住宅市場,從2015年開始已轉為自住當道的市場,投資需求疲弱,不過隨房市政策轉趨中性後,近一、兩年房價已經從下跌轉為盤整格局,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市交易量在2016年就已經落底,隨買氣從谷底回溫,一般住宅的價格也趨於穩定,現在市場雖不若投資興盛年代交易熱絡,但若是以純自用、沒有投資的市場來看,現在自用的需求與買氣的確表現還算不錯。

從交易量就可以觀察市場交易是否回溫,2018年全台的買賣移轉棟數大約落在28萬棟,是近3年以來的高點,另外對於房市景氣最敏感的指標,莫過於仲介業實際的業績表現,根據財政部2018年前10月的不動產仲介業營收來看,全台仲介業的營收(服務費收入)已經達400億元以上,年增17%且創下近4年以來的新高,交易量落底反彈跡象明顯。

區域表現部分,雙北市交易量觸底後緩步回升,海外資金也尋求管道回流,不過2019年有總統大選干擾,加上景氣觸頂後走弱,以及中美貿易大戰等情勢演變,市中心的買方對於外在情勢敏感,可能因此受到影響,而中南部地區則有前瞻基礎建設計劃的挹注,加上房價水準基期較低,相對房價也較有向上的想像空間。

尤其是高雄地區,房市似乎也吹起一波風潮,2018年12月幾家指標仲介的業績報告紛紛指出,高雄12 月房市交易量增數成,市場也出現許久不見的北客熱潮,甚至京城建設選後一口氣賣出4 戶,總價5.8 億元的店面,業者指出,高雄市的房價基期低,加上前瞻基礎建設計劃,2019 年高雄應該是房市能見度最高的區域。

而市場供給量部分,2018年建案開工量也增加,推估住宅開工量將達10萬戶,高於2017年的7.6萬戶,一手市場推案量增加,一方面反映開發商對於後市並不悲觀,另一方面也反映2018年雨遮不登記的搶照潮。《住展雜誌》統計2018年截至12月10日止,北台灣開賣並完銷建案數量達74個,較2017年增加23個,年增率將近5成,顯見市場交易逐漸活絡;曾敬德表示,台北市住宅屋齡老化快速,到2023年屋齡40年以上的住宅比例將超過5成,加上目前的人口紅利雖過高點,但還是處於相對高峰的時間點,新大樓反而可以紓解民眾想要買好宅的需求。

2019政策衝刺都更與危老 雨遮不登公設飆高

展望2019年首先都更三讀通過後,持續往程序簡化、獎勵明確與代拆制度精進方向發展,可保障民眾權益。另外,政府推動的危老條例也持續吸引開發商搶進,業者指出,松山區的指標都更永春案,目前已經可以看到建物的結構體正在興建中,外牆則寫著:「7,300個日子的努力……創造一個期望的家」, 該案整合開發歷經20個年頭,所幸政府將都更列為重要的住宅政策,而台北市再過5年,就有一半的房子屋齡超過40年,除了都更政策的完善,或許民眾看到周邊都更成功案例越來越多,加上自己的房子越來越老舊,未來將更強化自己積極參與都更的意願。

另外,還有一項制度的改變,也將對一手市場造成交易影響,2018年開始,新的建照雨遮不能登記,而消費者購屋時公設比的高低往往是一個重要關鍵,代銷業者表示,公設面積/權狀面積=公設比,這是大家很容易了解的方式,但雨遮不能登記後,公設面積不變的狀況下,權狀面積卻變小了,同樣的一間房子一樣的使用面積,但公設比因為登記制度的改變,反而出現增加的現象,而這樣的案子慢慢的在市面上越來越多,現在大概還處於新舊制並陳的時間點,下半年雨遮不登高公設比的案子可能會越來越普遍。

至於2019年有哪些已知的事件可能衝擊市場,影響最大的應該還是2020年的總統大選,以及台版肥咖條款上路,加上政府規劃讓海外資金回流的特赦條款,可能對於高端住宅市場有所影響,後續資金行情都是值得觀察的重點。