【地產相關】企業全台瘋搶地 為何近千公頃養蚊子》失控的工業區

2018/11/01

潘羿菁、游筱燕/台北報導

一位主要生產基地在中國的精密機械大廠老闆,碰上美中貿易大戰開打,急欲回台灣擴廠,打算尋找兩三千坪的土地,目標選定相關產業聚落的台中;然而,尋遍台中工業區、台中精密機械園區等區,卻找不到合意的用地。 

「看了半年買不到地,台中工業區1坪價格動輒25萬元,成本太高。」這位年營業額40億元的企業老闆抱怨說,「有仲介推薦我1坪5萬元的彰濱工業區,但太遠了,海風又大。」他抱著最後希望去登記神岡工業區2期的抽籤,「再抽不到的話,我就要去越南了,越南招商很積極。」 

另一位想回台擴廠的光電業老闆,面對1坪28萬元的高價,幾經考量終於決定進駐桃園中壢工業區時,卻發現該廠房的排水量不夠大,只得作罷。原來,工業區排水量額度有一定的限制,先進駐的廠商申請了較大的排水額度,後來者就不足了。這位老闆連續在觀音、大園等工業區看了9個月,還是沒有好的下手標的。 

其實,找不到合適的工業用地,不是只有鮭魚返鄉的台商才會遇到的問題,就連股王大立光電執行長林恩平也在為缺地頭痛不已。大立光現有廠房無法應付產能的需求,去年7月斥資10.36億元購入4195坪的台中西屯工業區土地,換算單價24.7萬元;今年9月再以8.04億元買下3002坪,單價26.7萬元。 

大立光也為土地傷腦筋 回流台商9個月找不到合適用地 

但這樣還不夠用,林恩平希望的是一塊3、4萬坪的方正土地;若成,就能大舉招募1萬兩千名員工。「不過,這真的是夢中之地。」林恩平感慨地說。 

分析造成這波工業區搶地熱況,主要來自四股力量。最明顯的,就是這幾年台商在中國面臨人事、土地成本上漲,查環保、查稅等不確定風險,陸續回台投資,而今年中美貿易大戰,更加快製造業台商回流腳步。負責工業局土地活化、豐禾地產開發總經理黃錠銘觀察,近期接到的媒合案件多是急單,最好是現成工廠,讓他們一回台就能馬上生產。 

第2股需求來自因應未來長期發展而購地建廠的企業。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,近日台達電斥資20.4億元,陸續購入桃園中壢工業區近8千坪土地;蘋果供應鏈台郡科技投入16.7億元,買下高雄和發產業園區6公頃土地,都屬此類。  

4大需求讓工業用地難求》農地違章工廠轉向,前年曾出現高峰  

此外,德天國際地產總經理田揚名指出,傳產業花仙子花7.2億元買下一萬坪的桃園楊梅廠房;而向來在南部發展的廢棄物處理龍頭可寧衛,也以7.22億元購入9千兩百多坪的桃園科技工業園區土地,插旗北部。

第3股需求則是來自外資。仲介業者透露,近期一家在新北產業園區、楊梅、台中都有設廠的日資精密機械企業,想將服務客戶的觸角延伸至南部,欲在台南的交流道附近找兩千坪地設廠。更令人訝異的是,連中資企業都密切往返台灣,評估台灣設廠的可行性。合發土地開發總經理張俊良證實,的確有中國家電企業,來參觀和發產業園區不少次。  

第4股購地需求,則來自全台六萬家占用農地的違章工廠。從事工業地產買賣逾20年的盧映婕表示,2016年以來,政府鎖定全國農地工廠,希望違章企業能轉設廠至合法的工業區,否則可強制拆除。因此蔡政府上任當年,工業地的交易量創下近年新高,根據德天國際地產統計,2016年上市櫃公司工業地產交易金額為428億元,其中土地占303億元,廠辦為125億元。 

尤其,這股被迫購地的台資勢力,很多是已經發展成為世界級的冠軍企業,例如帝寶車燈、頂番婆的水五金王國,若真要轉往工業區,購地實力不容小覷。

工業區主管機關眾多 近千公土地閒置供需失衡  

然而,有的老闆缺地急得像熱鍋上螞蟻,有的老闆卻放置空地20年養蚊子,成了鮮明的對比。目前工業區開發有5大法源,一、產創條例,主管機關為經濟部工業局;二、都市計畫法;三、區域計畫法,均屬於內政部管轄;四、科學園區設置管理條例,為科技部主管;五、加工出口區設置管理條例,為經濟部加工出口區管理處管轄,後兩者區域,若廠商要進駐,必須事先審查資格,並只限定承租,把關較為嚴謹。 

其中根據《產創條例》,政府盤點出工業局所開發主導的62處工業區,共有344筆,214.5公頃土地閒置;更點名燁輝、中纖、正新、振鋒及中油,是閒置土地的前5名大戶。 

而由地方政府及民間開發的工業區中,根據2015年行政院核定的「產業用地革新方案」,閒置土地約305.7公頃,至今沒有更新數字。推估整體依據《產創條例》編定工業區,閒置面積已達5百公頃。 

另外,在內政部轄下,由《都市計畫法》與《區域計畫法》所開發的工業區土地面積,至今高達4萬4150公頃,但是內政部遲遲不公布閒置情況,在管理上也較不積極。 

知情官員私下透露,全台閒置面積,全部加起來可能達近千公頃,若用保守9百公頃換算,全台閒置的工業地,就高達34座台北大安森林公園的面積。 

顯然台灣不是沒有土地供給,而是多數地在私人手上,供需失衡。一位仲介有感而發地說:「想賣出的工業地不是企業想要的,企業想買的又被哄抬價格,造成全面性失控。」 

失控1:工業區土地價格飆漲 新北市1坪交易超過116萬元  

首先是價格太貴。根據實價登錄資料,2016年食用油品大廠富味鄉的五股五權路廠房,賣給3C產品周邊元件的先鋒材料科技,單價116.7萬元。黃錠銘證實,近期又有1筆單坪逾120萬元的交易成交,「做工業地產10多年,沒想過有一天新北產業園區(原五股工業區)1坪價格會到3字頭,飆至120萬元」。2012年,該區的單價僅52萬元。 

長年在新北產業園區上班的福壽食品北部管理中心協理戴清波說:「五股太貴了,但交通方便被許多企業當作物流中心;周邊只要有人釋出,鄰居就會來買,價格居高不下。」土城工業區也不遑多讓,從2012年的成交價1坪35萬元,到如今51萬元,現在許多地主的開價已到6字頭。 

於是有需求的企業把眼光往南移,因此也帶動了當地工業用地的上漲。例如,中壢工業區土地2012年1坪18萬元,今年1坪32萬元,漲幅近8成。同時期,台中工業區的漲幅從15萬元漲到33萬元,漲幅高達120%。高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說:「過去在大陸批地做製造的台商,往往地都不用錢,一聽到連中壢都要30多萬元,摸摸鼻子往中南部看。」  

失控2:產業聚落未成形 徒有工業區,廠商進駐意願低  

再來是需求與供給區位不對稱。北部工業區交通便利、人力充足,致使一位難求,價格逐年翻漲,而產業聚落發展腳步較慢的如彰化濱海工業區、雲林科技工業園區,閒置用地就高達124公頃。 

以彰濱為例,線西區的規畫北側是迎風面,西北側有火力發電廠,腹地被夾擊在中間,加上一開始的規畫是化工區,化工業者第一批進駐,後來才改成綜合區,「我有客人門一打開,就說走吧,我要回家了!」因為味道太難聞了,一位業者說。 

而雲科工閒置面積為51公頃,為經濟部列管全台閒置第2大工業區,行政院前副院長杜紫軍分析,該園區原本要給絲織產業進駐,結果這些產業都外移,沒有形成產業聚落,自然很難吸引其他廠商移入。 

黃錠銘表示,為了幫助工業局加速土地活化,「花蓮的美崙工業區懸掛招牌半年,一通電話都沒有打進來,你看多冷清!」不過,黃錠銘解釋,早期在花蓮設置工業區是因為大理石需求,後來禁採,加上產業外移,交通不便,是時代的變遷,應想後續如何改善和解套才是當務之急。 

失控3:配套不完整 業者進駐後才發現缺東缺西  

此外,運氣好的公司買到地,卻也可能遇上「先天性條件不足」的問題。好比今年3月,國內第一大軟式電路板製造商嘉聯益科技,以15.7億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區、完工近80%的現有廠房,建物面積約兩萬多坪。

沒料到進駐後才發現不僅缺水,同時也面臨廢水排放額度不足的問題。桃園市長鄭文燦為尋求解方,目前已指示市府地政局籌畫最短時間興建第2汙水處理廠。 

類似案例南台灣也有。例如,閒置40年之久的台南麻豆工業區,地處容易淹水的低窪地帶,以及聯外道路不完善,導致廠商進駐率低。直到今年透過都市計畫重劃,台南市政府編列十五億元,加強排水系統與交通道路,才能重新對外招商。 

目前中央政府授權地方政府開辦30公頃面積以下的工業區,無須事前審查,從設計、規畫、開發到完工,統統交由地方自己來,開發完後卻沒有監督管理單位,才會形成工業區開闢了,配套卻沒跟上的弔詭情況。 

為迎合這波搶地熱潮,地方政府也加緊開發新工業區。中央政府透過前瞻計畫編定82億元預算,補助地方政府設立「在地型產業園區」,計畫核定至今短短一個多月就將預算申請完畢,基隆、桃園、新竹、雲林、南投、嘉義、高雄與屏東等縣市均提出申請。

失控4:在地產業園區忙救急 申請爆表卻缺乏長遠規畫管理  

位於需求熱區的桃園市規畫設立7大工業區,其中,將針對全球記憶體大廠美光用地需求,準備興辦龜山工五擴大案,不過工業區從規畫設計到完工,大約要3至5年時間,是否能趕上美光投資時程表,市長鄭文燦也無法打包票,只能盡量趕趕看。 

經濟部工業局副局長游振華認為,政府必須要有「儲備」的概念,不能總是等到廠商提出後,才開始設計規畫,肯定來不及;但為避免地方政府濫開,「只要是走《產創條例》、開發30公頃以上的工業區計畫,將會由經部把關」。然而,換個角度思考,一但地方開發面積低於30公頃,也不是按照《產創條例》編定開發,恐怕將是中央政府鞭長莫及,形成無法檢視開發效益的灰色地帶。工業區開發管理政策,關係著台灣經濟再起飛的契機,政府實應通盤檢討才是。